みなさん、こんにちは。

FPのバレンです。

昨今のコロナの影響を受けて、バレンの近隣のマンション建設が軒並み中止ないしは、デベロッパーの変更を余儀なくされている状態です。

そして巷では不動産価格の下落や、金利への影響なんかも叫ばれています。

超低金利のこの時代ですが、三大資金である住宅資金とローンは多くの人にとってはきっても切り離さないものだと思います。

そうですよね。

以前、住宅ローンについてはブログで少し触れました。

参考：【住宅ローンの支払で惑わされないために注意すべき6つのポイントとは？支払い方法とは？－FP講座ー】

住宅ローンは支払い方によって金利の変動を受けるものとそうでないものがあります。

一方で気になるのは総支払額です。

このブログを訪れているまさにあなたもどうしたら返済額を少なくできるかを考えていると思います。

ということで本日は住宅ローンの借換えについて具体的に解説していきたいと思います。

それではいってみましょー。

■住宅ローンの借換えってそもそも何？

そもそも住宅ローンの借換えって何？って所ですが、簡単に言えば、「ローンの乗り換え」です。

もっと身近なもので例えると、携帯会社の変更みたいなものに近いですね。

大手の携帯会社で契約すると毎月１万円取られている人が格安SIMへ切り替えると毎月数千円で済みますよね？

そんなイメージです。

金融機関も色々なローンのパッケージを持っているので、自社のローンの魅力さを伝えてきますし、早く家を買いたいと思えば思うほどローン審査を通してくれたところで契約をしよう！となりがちです。

[word_balloon id=”unset” src=”https://superlifeshift.com/wp-content/uploads/2020/05/泣き-300×300.png” size=”M” position=”L” name_position=”under_avatar” radius=”true” balloon=”talk” balloon_shadow=”true”]でも、ローンの借換えしてもそんなメリットないんじゃない？面倒臭そう…[/word_balloon]
例えば、あなたが高い金利のローンから低いローンに乗り換えた場合、総返済額を数百万円単位で減らせることがあります。

一般的には数百万円は大金です。

但し、借換えには手数料等の諸経費が数十万円かかるケースもあるので、それらを加味した上で検討して見ることが大切です。

ということで結論を言うと、住宅ローンの借換えは数百万単位のインパクトがあるということです。

■住宅ローンの借換えはどんなタイミング？

住宅ローンの借換えをどんなタイミングで行えばいいのか？という点について見てきましょう。

結論から行きましょう。

■住宅ローン借り換えでお得なタイミング指標■
①金利差：1%以上
②住宅ローン残高：１０００万円以上
③残返済期間：１０年以上

上記の通り、一般的に「１％以上・１０００万円以上・１０年以上」というのが住宅ローンの借換えのタイミング指標と言われています。

住宅ローンを組んでいる方であれば、ご存知かとは思いますが、住宅ローンは支払い方法によっても検討すべきタイミングがあります。

①変動金利型ローンである場合

変動金利型ローンを組んでいるケースでは借換えが有効な場合があります。

なぜか？

変動金利型ローンは一般的に半年ごとに適用金利が見直されます。（返済額の見直しは５年ごと）

すなわち、金利が低下局面において、有効な契約方法になります。

ただ、これから景気が回復してくる局面では金利は上昇をするため、返済額が高くなってしまう可能性があります。

そのため、変動金利型で組んでいる場合、金利が低下している局面で借換えを行うことがメリットとなる場合がある訳ですね。

②転職する前に検討する

ローン審査は、勤続年数を問うものが一般的です。

おおむね３年以上。

安定して返済できる能力があるかを見極めるためでもありますが、逆に言えば、転職直後などは審査が通らない可能性があることも考慮しなければいけません。

仮にあなたが今まさに転職活動をしている場合、転職する前に審査を通しておくことをオススメします。

せっかく借換えで大幅な節約ができるのにローンが組めなければ元も子もありません。

③できれば早い（若い）うちに

もう一つ気を付けなければならないのが、健康状態です。

勤続年数に加えて、健康状態の審査があります。

なぜなら、住宅ローンには付随して「団体信用生命保険」なるものがあります。

団体信用生命保険とは、契約者（ローンを組む人）が亡くなった場合に、死亡保険金と住宅ローンが相殺される保険制度です。

となると、この団信に加入できるか否かがローンの審査に通る分かれ道になるということです。

年齢を重ねれば重ねるほど、健康でいられる割合も減ってきます。

そうなってからでは遅いので上記の「１％以上・１０００万円以上・１０年以上」を基本原則に、若いうちに検討するように家族会議をしましょう。

■住宅ローンの借換えを具体的に計算してみよう

[word_balloon id=”unset” src=”https://superlifeshift.com/wp-content/uploads/2020/05/お琴-e1589883120134.png” size=”M” position=”L” name_position=”under_avatar” radius=”true” balloon=”talk” balloon_shadow=”true”]借換えのメリットやタイミングはなんとなくわかった！実際どれくらい安くなるのかな？[/word_balloon]
話をつらつら書くより実際に具体的に計算してみたほうが分かりやすいですよね笑

ということで架空の設定を用いて借換えのインパクトを計算してみましょう！

■現在のローン➀■
ローン残高：３５００万円
金利：固定金利１．３%
残返済期間：15年

■借換え予定のローン②■
ローン予定：３５００万円
金利：０．８４%
残返済期間：15年

今回は上記の内容でシュミレーションしてみましょう。

まず、現在のローンを15年間支払い続けた場合の支払い総額を計算します。

この場合、「資本回収係数」なるものを使ってまずは、年間の返済額を調べます

これ便利な係数ですよ。参考：【6つの係数をわかりやすく解説！係数って何！？FP講座】

①の場合、年間の返済額は、約１８５万円になります。

これが１５年となると、１５年 ×１８５万円＝２,７７５万円

そして②の場合、年間の返済額は、約１７８万円（１７７万５千円）です。

これが１５年となると、１５年 ×１７７万円５千円＝２,６６２.５万円